在曼哈顿究竟买房好还是租房好?



又到夏日炎炎高峰,每年夏天都是纽约一族找房搬家的时候。

您有没有为搬家而头疼过?

有没有为房源而焦虑过?

国际学生租房面临哪些重重程序上的挑战?

在纽约生活买房好还是租房好?

这一期我们邀请到纽约资深获奖经纪人Peggy Peng 来详细分析曼哈顿租房vs买房究竟如何选择,怎样划算? 让她为我们揭秘曼哈顿的租房买房市场。

1. 您怎样看待在曼哈顿房地产市场?

曼哈顿是一个小岛,这里处处是资源。横着走, 按大道排列不过2.3 mile(英里),竖着走,长约13.4 miles(英里)。 世界不同地方的人来到这里,信息、资源交换高度密集。房地产在纽约是一个强大的需求。每天都有人在找房。这里的房产市场是全世界节奏最快的之一。

2. 在纽约平均每个月需要花多少钱用于房租?

据统计,纽约人每月最大的日常开销为租房,其中,居住在曼哈顿需要人均$ 2500 左右(这只是平均数,根据现在租房市场,实际开销可能更大)。比如,现在曼哈顿一个带Doorman, 电梯公寓,一房一厅的租金在月 $3200-3800,而热门地段一房一厅租金达$4000-$4500.

3. 听说根据最新的纽约租房法案,房东不能接受针对没有美国信用和收入者的一年的预付租金,而必须使用第三方担保公司? 您认为这一条例对外国租客或者国际学生的影响是什么?

这一政府颁布政策意味着,国际租客/或学生租房,在一年的总租金开销中会增加一个月租金的百分之60到一个月左右的担保金开销(不同担保公司的收费不同),这个担保金不会退换。比如您的月租金是$3000, 年租金为$ 36,000。根据新的政策,使用担保公司,总开销为 $ 37800-$39000 左右。

4. 在纽约居住是租房还是买房您怎么看?

租房是一种消费,而买房是一种投资。消费是一次性的,或者短中期的行为,而投资或者学习投资则是可能为您带财富管理和理念带来影响。如果您在纽约生活,在纽约置业,属于一种即满足自住需求,又可用做投资的行为。 比如,现在您购买一套房产,用于自住,虽然每个月有持有成本等开销,但是日后,您换了住宅,这套房产可以获得出租收益或者增值收益,也是您的一种资产。而且,在纽约租房租金,基本年年会有一个百分之3的上涨区间,这是房东或者租赁公司自己说了算。所以,当您拥有自己的物业,就会有一种自主权和安稳的感觉。不用担心因为房租增加而搬家。


5. 准备多少资金可以在纽约购房?

根据大小,区域有所不同,以曼哈顿为例。

一房一厅的价位在70万-180万美金不等(甚至更高)

70万美金-85万美金可以在曼哈顿上东区或者中城买到一个面积在550-630 sqft (51平米)-(58平米)的二手房。每月的管理费和税的总开销大约在1200-1500美金

而新楼盘价位更高,一房一厅,一般在140-180万美金区间。但是新楼盘的租金收益和增值潜力更好。

一般而言,在美国有收入的本土买家,只要年收入符合贷款要求,一般首付在百分之20-30的区间。国际买家需要首付百分之40左右的首付款。其余百分之60可贷款。也就是如果您购买一个小户型房产,价格在80万美金。本土买家需要准备大约20万美金左右(包括百分之3-4的过户费用),国际买家需要准备大约36万左右。贷款年限一般为30年。

6. 怎样才能让买房比租房更划算呢?

买房还是租房最主要是考虑自己的可负担能力。如果您有一定的现金储蓄,或者家人愿意帮忙支付一部分房款,那么计划买房就非常可行。同时根据您的财务状况确定购房预算。比如,刚刚工作的白领一族可以购买城市中心,地段便利的小户型房产,这样方便事业发展,而房产出租,转卖都十分容易,当然,如果您是国际学生,不确定日后的工作去向,读书的几年也可以考虑小户型的房产。小户型的房产特点在于,属于纽约最实用的一种物业类型,房价低,持有成本低,出租容易。如果您对高端房产感兴趣,投资一些高品质的高端房产,也可在日后的增值和出租中大大受益。高端房产的特色是适合作为美金资产配置,而且价格增幅区间更大,房源具有更多的独特特征,迎合高端租客的需求。总体而言,纽约房产市场中,高端优等的房源是非常紧俏和稀缺的。

回应提问,要让买房比租房划算,主要把关房源合理的月持有成本。按每平方英尺2美金计算(包括月物业税和管理费),一个面积在600平方英尺的房产,每个月合理的持有成本应该在1200美金上下。这是一个参照标准,可以上浮200-400美金根据房大楼的配套设置。新楼盘主要把关房产的品质,设计,定位和长期的地段价值,在此基础上,选择合理的持有成本,会达到加倍的收益。

7. 您可以为我们推荐一些具有较高投资价值的房源吗?

现在为大家推荐3个最新高性价比房源。


推荐1:150 West 51st Street #1412

价格:$645,000

面积:500 sqft (46 平米)

管理费: $ 372

月物业税:$ 730

推荐理由:位于四通八达的中城地段,去各大高校地铁距离在15-20分钟,持有成本低,房价低。用于投资,非常容易寻找租客。


推荐2 :最新上市位于中央公园周边的高品质,高性价比全新楼盘!

推荐理由:产品位于新房最稀缺的优质社区曼哈顿上西城,地铁线去哥伦比亚大学仅15分钟。周边茱莉亚音乐学院,福德汉姆大学,和世界文化艺术表演中心--林肯中心。此楼盘是优等地段的顶尖品质。非常保值增值,易出租,高租金。

价位:290万起,面积1290 sqft (119平米)起。


推荐3

位于曼哈顿下城以google为代表的科技企业密集的房产市场需求积聚增加的地段。高品质,好价格。周边近各大高校,时尚潮流的SoHo等。

Studio : 99万5 起。 面积:570 sqft 52 平米

一房一厅:117万起 面积:628 sqft 58平米


综上,买房要趁早!投资要找业界专业人士! 非常感谢Peggy 今天干货分享。

Peggy微信:Peggypeng003