超实用干货!谈谈2019 纽约地产投资那些事

专访纽约高端房产资深地产经纪人(Real Estate Investement Specialist) Peggy Yulin Peng

请她谈谈分享行业经验,介绍投资趋势和新手买房的窍门。




1. 您如何评价您的工作和地产这个行业?

Peggy:我热爱城市文化,建筑历史,和与人的交流。房地产是我和纽约这座城市交流对话的方式。如果说教育是人生的第一次投资的话,那么房产则是第二次最重要的投资。看到客户选择到自己满意的房产和家,我能得到前所未有的成就感。

作为地产经纪人,主要工作业务是帮助客人成功完成交易,经纪人和客人选房的不同之处在于,客人往往偏向感性判断自己的喜好,但是对于价位高低,社区和大楼以及投资前景和市场可能不熟悉,并且看的物业比较局限,而作为经纪人帮助客户的价值在于通过每日实地走访和阅览数以万计的物业和对社区的熟悉,告诉客人哪个物业是一个好的选择,准确价位是什么等等。所以地产经纪人也是地产专家,起着导航与把关和运作交易(Deal Maker)的作用。


2. 说一说您现在的公司和业务范围?

Peggy: 我所属曼哈顿高端地产顶尖品牌Corcoran地产集团(排名第一),是该公司的资深获奖经纪人。

公司为全球客户提供独一无二的高端房源。无论是MOMA博物馆的53 West 53的高级中央公园景观住宅,Four Season Residence四季酒店的奢华楼盘,还是Hudson Yard哈德逊广场高达88层的标志性住宅,我们荣耀成为客人投资国际一等房源的桥梁。

我专注于纽约大区和长岛的地产热点投资物业,覆盖纽约各区房产销售、租赁和土地经营。


3. 可以分享一下您最有意思或最成功的一次Deal吗?

Peggy: 每一次的Deal对我来说都是独一无二,无法复制的。原因在于通过我与客户的通力配合我们最后找到了市场最契合客户需求和满意的房产。比如客人来自国际和全美各地,有时候往往仅有几天时间就得帮客人找出全纽约最佳的投资交易,实在是有难度但是又很有成就。

历史联排别墅(Townhouse) 的销售经历是我职业生涯很重要的一部分,交易复杂,挑战重重,但是意义非凡。其美学价值和增值价值都不可小估。我对历史建筑有着深深的热爱和理解,这类物业也是纽约独有的特色。


4. 您怎么看2019年地产市场?您给买家什么投资建议?

Peggy: 2019年纽约会依旧是买方市场,高端地产市场在调整,但是低价位房源依旧十分紧俏(并且会越来越少

而从整个纽约地产格局来看,正在处于一个转型期,即从以曼哈顿为唯一的纽约都市地产市场拓展为以曼哈顿、布鲁克林、皇后区长岛市等为三角的“泛纽约都市地产”格局。未来一定会出现在曼哈顿以外可以媲美曼哈顿的社区,比如Downtown Brooklyn, Dumbo,威廉斯堡等。



曼哈顿100万价位以内基本只能购买一房一厅的产权公寓,所以对于刚需客户,可以考虑曼哈顿黄金地段的小户型起步价(60-80万)的公寓黄金地段永远是一劳永逸的投资。并且这样的房源既可作为过度时期的自住房产,也可作为日后的出租物业,转手快,供求大;

目前而言,曼哈顿100万价位以内基本只能购买一房一厅的产权公寓,所以对于刚需客户,可以考虑曼哈顿黄金地段的小户型起步价(60-80万)的公寓黄金地段永远是一劳永逸的投资。并且这样的房源既可作为过度时期的自住房产,也可作为日后的出租物业,转手快,供求大;



其次可以关注一些高品质处于优越地段的新开发大楼,投资这样的公寓所谓“期房”只需预付一部分大约百分之十的定金,等房屋建成再贷款或全款购房,这样延迟了购房的经济压力,同时新房是整个纽约最稀缺的一种物业类型,无论卖还是租都很抢手,具有价格的绝对优势;对于具有投资经验的客人,可以考虑具有开发价值和潜力的多家庭物业和位于交通地铁周边的多家庭物业。


5. 多少预算可以考虑在纽约购房? 我应该有多少存款?

Peggy:预算根据地段有所不同。单看产权公寓Condo,曼哈顿的二手房studio起步价在50-60万。一房一厅在70-90万。月持有成本在1000美金上下。如果希望持有成本低,预算有限,皇后区地铁经过的社区和布鲁克林是很好的选择。

60万可以购买一房一厅,月持有成本在400-500美金。所以如果您是本土买家,银行存款15万作用就可选房。如果您是国际买家,在美国没有收入和信用分数,一般可以贷款百分之五十到六十。


6. 新手买房有哪些误区?您可以分享一下吗?

Peggy:新手买房的误区包括,

  • 1.不是很了解自己的贷款资质的情况下,先看房。买家若要贷款,需要先拿到贷款预批信再看房,这样才知道自己能购买什么价位的房源,做到心中有数。

  • 2. 自己随意在网上浏览房源,过度依赖网络信息而不是咨询地产行家的意见,不了解宏观市场。互联网通常能提供局限的房产信息,所以更多的信息需要去实地挖掘,和咨询专业人士的意见,投资房产一定要实地多看房,走访社区。

  • 3. 过分乐观估计自己的贷款申请,有时候,初次买房的买家觉得自己拿到了贷款预批信,贷款就一定没问题,但是依旧存在贷款被拒风险,其后有很多原因。贷款遇到问题会直接影响交易,此时需要交易经验充分的经纪人帮助您应对问题,在有限的过户期限内寻求第二个贷款方。



7. 作为世界一级大都市的地产经纪,你认为你给客户带来最大的价值是什么?

分享一下你业务的成功秘诀?

Peggy:经纪人是客户的搜索引擎和导航,帮助客户分析自己的需求,理清购房思路,找到最适合自己的优质房源。科技大潮下,经纪人更是客户的战略分析师,担当导师和顾问的角色,不断帮助客人筛选上千的物业,教育和传递给客户不同的房产知识,如何规避风险,如何实现投资利益最大化。甚至还包括过户之后的房屋管理和出租服务。

业务秘诀很简单。首先是真诚待人。其次是以专业的知识为客人提供高价值、高效的服务。久而久之,就会和客户的建立深厚的信任和长期合作关系。


8. 你的客户们会用三个特质形容你?

Peggy: 专业,认真,可信赖。内容


9. 工作之外,你怎么释放你的压力?

Peggy:我喜欢听音乐,写作和到大自然中去。这些途径为我带来很多的反思、思考,沉静和感恩,所谓inner peace。拥有inner peace会为处理外界问题带来意想不到的力量。


10. 作为一名纽约客,你希望给生活在这个城市的海漂们哪些个人的建议?

Peggy:纽约是一个充满着能量的城市,良好的,正确的认识城市的能量能给人以鼓舞。有句话说得很好,“世界再大,也只有一个纽约”。所以这座城市本身就带给我们很多独特的经历和资源。首先要学会享受这样的经历。

我认为身在这座城市,passion(热情) 很重要,对生活,对事业和工作的热情,看世界的热情。我希望可以和所有纽约客们一起努力,并期待帮助更多有着纽约梦的年轻人购买他们人生的第一份房产。最后祝大家拥有收获多多的2019


欢迎联系Peggy了解最新的纽约投资形势和新楼盘资讯



访谈嘉宾介绍

Peggy 深入纽约地产市场,专注于纽约地产投资咨询。

作为一位综合的物业投资专家,她的业务跨越纽约各区,主要帮助客户综合布局,快速准确锁定热门地产区域的物业。在刚过去的2018年,她帮助无数第一次购房者和本土和国际投资人购得曼哈顿, 以及纽约周边地产热门投资区域的投资物业和高端物业。 她的每年年总交易量均超千万201812月单月交易近1300万

擅长领域:新大楼投资,独栋物业投资

曼哈顿公寓/长岛学区物业/

纽约周边投资(布鲁克林-皇后区)

她曾获奖 (Corcoran)

“曼哈顿20176月销售排名前25

201711月曼哈顿租赁排名前20

“2017年NRT 全国联盟销售前1000- 第三季度“

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